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研究 | 拆遷項目中承租人獲取補償利益的實務觀察
時間：2024.10.21 作者：北京中銀（深圳）律師事務所 廖燁明、馬銘佐
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不同類型的拆遷改造通常涉及到對被補償人（或被搬遷人）補償問題。在補償對象的界定上，承租人是否有權作為補償對象獲得補償在立法和實踐中存在爭議。筆者在實務中也經常碰到承租人咨詢拆遷補償待遇的問題。從承租人爭取補償利益的角度出發，筆者結合有關法律規定及實務案例進行觀察和探討。本文所述“拆遷利益”，指合法承租人因涉租房屋被拆遷所能直接、間接取得的補償等經濟利益。為簡化討論范圍，且各類拆遷類型在該問題上表現趨同，本文主要以行政征收活動的拆遷類型作為討論對象。
一、承租人獲得拆遷利益的合理性分析
根據《中華人民共和國民法典》第二百四十條、第七百零三條之規定，租賃合同的主要內容是房屋產權人將物權中占有、使用權讓渡給承租人。拆遷補償是針對產權人喪失不動產價值及使用價值的補償，租賃合同中因物權中的部分權利由承租人行使，拆遷勢必對承租人使用價值造成直接影響，故承租人在邏輯上應當有權獲得適當補償款。在一些工業廠房拆遷的情形中，拆遷活動的目的往往是升級產業基礎設施以推動產業高質量發展，而真實的產業經營者和社會效益創造者實際是承租廠房的實體企業，如完全不考慮承租人在拆遷改造中的利益分配，可能偏離了拆遷改造的根本目的。然而，現行多數法規政策傾向于將承租人利益放置在產權人與承租人之間自行解決清理，而不將承租人作為補償的直接對象，原因可能是降低拆遷活動談判難度，提高拆遷效率。由此，立法構建的簡單模型和實踐存在的利益博弈是存在較大失調的。
二、承租人可主張的補償項目
如果出租人與承租人在租賃合同中對拆遷利益的歸屬進行了約定，則按照合同約定履行。租賃合同中沒有約定或約定不明的，主要可分為以下補償項目：
（一）對合法擴建部分的補償
擴建房屋屬于對房屋的重大添附，明顯增加了房屋價值，因此法院在綜合考量承租人和出租人在擴建過程中的付出和投入比例后，允許承租人獲得相應的補償較為合理。以（2019）最高法民申4935號案為例，法院認為：“艷陽天公司對案涉房屋的改建、擴建、新建和裝飾裝修行為增加了被收儲房產的評估價值...關于補償款的具體分配，一審、二審法院基于租賃房屋用途變更系承租人與出租人合意所致，綜合考慮雙方在改建、擴建、新建中的付出和投入，根據《房地產估價報告》和《補償協議書》等證據材料，酌定對案涉房產中有證房屋因變更房產用途而增值的部分由艷陽天公司和輕工大學各享50%；艷陽天公司單獨出資改、擴建的無證房屋部分的補償款由艷陽天公司和輕工大學各享50%；艷陽天公司新建簡易房的補償款由艷陽天公司享有并無不當。”
（二）搬遷、臨時安置的補償
搬遷費、臨時安置費也稱“過渡費”，如果搬遷方提供周轉房，則不需要支付臨時安置費。在涉租房屋的搬遷過程中，搬遷費用實際是由承租人承擔的，因此法院總體支持承租人享有搬遷費。以（2020）京民申4206號案為例，法院認為：“關于經營性用房搬家補助費。雖然楊振明、楊愛君作為拆遷主體分別與住總公司簽訂拆遷協議，但孫延威在涉案房屋內實際經營，是本次拆遷騰退搬遷的實際損失人，故一、二審法院認定該項費用應當按照70%和30%的比例在雙方之間分配，并無不當。”
（三）停產停業損失
停產停業損失這一概念是針對經營用途的房屋，指因搬遷房屋造成停產停業的直接效益損失。在沒有合同約定的前提下，法院會在承租人的經營損失和出租人的出租損失之間公平合理地進行利益分配，具體比例仍需結合個案實際情況判定。以（2023）粵13民終4991號案為例，法院認為：“關于停產停業損失補償款94131元的歸屬問題。停產停業的損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失，承租人由于案涉合同基于政府征收行為而無法繼續履行，不得不終止生產經營活動，必然產生實際的經營損失，而對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，故不應輕易否定出租人分割停產停業補償利益的權利。一審認定停產停業損失補償款全部歸承租人某某汽車維修公司所有，屬事實認定有誤，本院二審予以糾正。本院綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經營損失等因素，依據公平原則，確認承租人某某汽車維修公司和出租人某木材加工廠就停產停業損失補償款按各50%分配，即某某汽車維修公司對停產停業損失補償款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有權。”
（四）裝修損失
裝修也屬于添附行為，如果是承租人經出租人同意而進行的裝修，基于公平原則，承租人亦有權獲得相應的補償。實踐中，多數裝修損失已經納入房屋價值的補償當中，確未納入房屋整體價值的，補償金額應由涉租雙方協商確定或經評估確定。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(2020修正)》第九條之規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：...（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。”
三、承租人拆遷利益的司法維權路徑
（一）提起租賃合同糾紛的民事訴訟
在房屋征收補償案件中，盡管承租人較難直接以被征收人的身份主張拆遷補償款，但根據前述司法實踐情況，承租人有權向出租人、業主提出公平補償要求，以補償其在拆遷過程中所產生的各項損失。在產權人已經取得補償的前提下，承租人可主張上述權利。關于承租人起訴的具體案由，應以租賃合同糾紛為宜。因為房屋征收補償協議的簽訂主體為征收單位與被征收人，而承租人并非征收補償協議的相對方。以（2022）鄂01民終22726號案為例，法院認為：“關于本案定性的問題。吳愛芬起訴主張涉案房屋的拆遷補償款及退還押金，其訴請依據的基礎法律關系為其與管成林簽訂的《房屋租賃合同》。曾虹錦作為房屋的所有權人與征收部門簽訂相關征收補償協議，吳愛芬并非被征收人，不是征收關系當事人。因此，一審法院依據當事人之間的法律關系及吳愛芬的訴請確定本案為房屋租賃合同糾紛，有事實和法律依據，本院予以維持。”
（二）提起行政訴訟
在房屋征收補償案件中，一般只有房屋所有權人才與征收行為和補償行為有利害關系，可以針對征收補償行為提起行政訴訟。但是，若行政機關在拆遷過程中存在違法侵權行為，承租人可提起其他行政訴訟，例如行政撤銷之訴、確認違法之訴、行政賠償之訴等。特殊情況下，承租人有權直接向行政機關索賠，前提是行政機關明知存在獨立的承租人而未予考慮。以（2020）最高法行再110號案件為例，法院認為：“本案中，開平市政府曾與厲齊協商解決相關獨立于房屋所有權人的補償事宜，已經明知承租人厲齊在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法經營隱沒堂茶館，也明知厲齊在本次征收補償中存在著獨立于房屋所有權人的、根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定應當享有的添附補償和停產停業損失補償等重大補償利益。但是，開平市政府在與厲齊協商未能達成協議后，逕行與房屋所有權人簽訂安置補償協議；且該安置補償協議也未約定有關隱沒堂茶館停產停業損失、裝修費用等的補償，其后又未就上述補償問題另行對厲齊（隱沒堂茶館）作出補償決定，明顯存在侵犯厲齊（隱沒堂茶館）補償利益的可能性。在開平市政府既未通過補償決定也未通過安置補償協議解決隱沒堂茶館獨立的補償利益的情況下，一審法院以厲齊（隱沒堂茶館）不具有直接向征收人提出補償請求的權利而認定其不具有原告主體資格，二審法院以厲齊（隱沒堂茶館）未通過涉案房屋所有權人（被征收人）向房屋征收機構提出相關的補償要求等為由，分別駁回厲齊（隱沒堂茶館）的起訴、上訴，屬于錯誤理解《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款的規定，應予糾正。”
四、深圳地區關于承租人拆遷利益糾紛的規范和裁判觀點
（一）有利于承租人的規范和裁判觀點
《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》第七十七條規定：“本辦法附件《深圳市房屋征收補償規則》與本辦法同時公布實施...”其中，附件第四部分規定了被征收人擅自將房屋改為經營性用途所能取得的適當補償。因承租人不屬于征拆程序的相對方，該部分補償原則上應由出租人取得。但是，深圳地區存在生效判決支持出租人、承租人分享該部分補償，主要原因是房屋符合補償條件的現狀是由出租人、承租人共同實現的，二者分擔補償更為符合公平原則。以（2021）粵0310民初2177號案件為例，法院認為：“...《深圳市房屋征收補償規則》第四部分第二條沒有明確業主與商戶經營者各應獲得擅改經營性用途補償費的份額，鑒于該補償費是對不動產變更為商業用途的增值部分的適當補償，因此被告朱寶庭作為不動產的所有權人理應對該補償費享有主要份額，但考慮到原告作為房屋被征收時的經營性場所的經營者，配合被告提供了營業執照、納稅證明，故其也是被告朱寶庭獲得擅自改為經營性用途補償費的重要影響因素，如將該補償費全部認定為房屋所有人享有，不符合公平原則，本院酌定被告朱寶庭作為不動產的所有權人對該補償費享有80%權益、原告享有20%的權益較為合理，被告朱寶庭應向原告支付該項補償費25933元（129665元×20%）。”
深圳地區亦存在生效判決支持承租人基于公平原則向出租人主張拆遷補償。以（2021）粵06民終7518號案件為例，法院認為：“關于停產停業損失補償款、臨時安置補償款分配問題。停工停產損失和安置補償費系針對租賃物廠房被拆遷無法從事正常生產經營活動所遭受損失以及需要臨時安置支出費用作出的補償。一新塑料公司系涉案廠房的實際使用人，涉案廠房被征收導致其無法繼續承租且需另找廠房搬遷才能繼續正常生產經營，一新塑料公司有權主張上述補償款項...根據公平合理原則，本院酌定盧偉純按照合同剩余租期（自2020年7月1日至2022年8月31日約26個月）與總租期（36個月）之間的比例，向一新塑料公司支付停產停業損失補償款、臨時安置補償款...”
（二）不利于承租人的規范和裁判觀點
在深圳地區當前的征拆環境中，租戶處于弱勢地位，面臨著法律地位不清晰、談判話語權弱、爭取權益方法較少等現實困境。《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》《深圳市城市更新辦法實施細則》《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》等涉拆規定均未要求專門對承租人給予補償。即使考慮到承租人的利益客觀存在，也是由征拆實施主體將補償款整體支付給出租人，由出租人與承租人另行協商，不在正式征拆程序中考慮。以《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》第三十二條第二款為例：“室內裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達成協議的，房屋征收部門應當向出租人支付裝修裝飾補償費；出租人與承租人有約定或者達成協議的，按約定或者達成的協議處理。”
此外，廣東/深圳地區的裁判觀點傾向于否定承租人在征拆程序中具有獨立的補償利益。以（2020）粵行終2165號案件為例，法院認為：“上訴人提出裝修損失實為要求對涉案房屋部分征收補償利益與房屋權屬人進行分割，因涉及與房屋權屬人或轉租人簽訂的租賃合同的權利義務關系，不屬于本案審理范圍，上訴人對該部分的主張理據不足，本院不予支持。”又以（2019）粵03行終1703號案件為例，法院認為：“上訴人如承租原審第三人的房屋，原審第三人已經作為房屋權利人與被上訴人簽訂《房屋補償安置協議》及補充協議，對房屋全部補償項目包括租賃相關補償進行了約定，上訴人在《房屋補償安置協議》約定的補償范圍內的租賃補償權益，應當向獲取全部補償的原審第三人主張，在《房屋補償安置協議》約定補償范圍之外繼續承租房屋產生的損失，與被上訴人沒有關系。”
綜上所述，深圳地區承租人提起行政訴訟要求征拆實施主體直接進行補償的，較難獲得支持，但這并不影響承租人以出租人為被告提起民事訴訟，主張分享出租人已經取得的拆遷補償。承租人的請求能否獲得支持，具體取決于個案情況，包括租賃合同的約定、承租人對房產的實際投入、承租人因搬遷導致的實際損失、承租人在征拆程序中的配合程度等。
五、實務建議
為了更好地維護承租人的拆遷利益，筆者提出如下建議：1.積極參與拆遷補償談判，向搬遷主體或征收主體表達意見。2.建議承租人在簽署租賃合同時預先設置關于拆遷利益歸屬的條款，針對各項補償項目進行明確約定。3.就可能存在的擴建及裝修行為，建議承租人取得房屋所有權人的明確同意，或者在租賃合同中進行明確約定允許擴建及裝修，且需對添附的歸屬及補償事宜進行約定。4.在證據組織方面，建議承租人注重保留對租賃物進行投入的證據，包括合同、出資、采購清單、發票等；對于經營性房屋，應注重保留經營賬目、財務票據、納稅憑證等材料，以證明停產停業帶來的損失。
（本文由廖燁明、馬銘佐律師撰寫）
