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中銀原創 | 最高院案例： 預告登記房屋被查封后，開發商依據解除商品房買賣合同的生效裁判能否排除強制執行
時間：2023.02.27 作者：北京中銀（深圳）律師事務所 尤清波 趙地
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一、裁判要旨
人民法院可以對被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋進行預查封。人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身以及本登記完成之后對房屋的查封，不包括通過執行程序對標的物進行拍賣、變賣、折價等。人民法院查封的效力是禁止被執行人處分財產，且法律并無明確規定，與被執行人發生交易關系的合同相對人的合同權利也因交易標的物被查封而不得行使，非因法定事由，不能剝奪合同當事人的合同解除權。房屋預查封的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。商品房預售合同解除后，預告登記失效，購房者不再享有相應的物權期待權。而開發商作為訴爭房屋開發企業有權向人民法院申請解除查封，排除執行。
二、案件基本信息
案號：最高人民法院（2019）最高法民再299號
當事人：再審申請人（一審原告，二審上訴人）：長春市領運房地產開發有限公司（以下簡稱領運公司）
被申請人（一審被告，二審被上訴人）：長春市慶豐鋼材銷售有限公司（以下簡稱慶豐公司）
被申請人（一審被告，二審被上訴人）：孫丹丹
原審第三人：黃湛軒
原審第三人：黃湛堯
原審第三人：長春市輕工建筑工程有限責任公司（以下簡稱輕工工程公司）
三、基本案情
因慶豐公司與輕工工程公司、孫丹丹等訴前保全糾紛案，法院于2015年4月28日查封案涉房屋，查封期限一年。后在慶豐公司依據生效判決申請執行，法院在執行過程中，于2016年4月13日續封了案涉房屋。查封期限三年。領運公司對此提出執行異議，一審法院于2017年5月2日作出（2017）吉01執異813號執行裁定，駁回其異議請求。后領運公司提起執行異議之訴，即本案。
案涉房屋系孫丹丹于2014年10月23日向領運公司交納1560319元首付款，并于2014年12月12日和領運公司簽訂《商品房買賣合同》以銀行按揭貸款方式購得，領運公司對孫丹丹取得該房屋所有權證并辦理完畢抵押登記之前所產生的所有孫丹丹應付款項提供連帶責任保證。孫丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的預告登記證。
長春仲裁委員會于2018年7月26日作出案涉仲裁裁決查明，孫丹丹自2015年7月21日起拖欠銀行貸款本息，銀行以孫丹丹及領運公司為被告，向長春凈月高新技術產業開發區人民法院提起訴訟，要求孫丹丹及領運公司清償貸款本息。領運公司于2017年2月15日代償10000元本息。2017年12月20日，長春凈月高新技術產業開發區人民法院對此作出（2015）長凈開民初字第675號民事判決，判令孫丹丹償還本金3607901.33元及利息，領運公司承擔連帶清償責任。領運公司已于2018年1月26日代為清償銀行本金3607901.33元、利息535168.05元、訴訟費及保全費40743元。據此，裁決：（一）解除領運公司與孫丹丹于2014年12月12日簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議。（二）.......。（三）孫丹丹立即協助領運公司辦理撤銷案涉房屋的預告登記。（四）駁回確認領運公司為偉峰生態新城T3幢101號房屋所有權人的仲裁申請。
四、最高院認為
本案系因訴爭房屋被查封后，領運公司以仲裁裁決解除訴爭房屋買賣合同為由提出執行異議之訴，阻卻人民法院對訴爭房屋的執行。故本案應當審理認定以下幾個方面：（一）慶豐公司對人民法院查封的訴爭房屋享有的權利性質；（二）人民法院的查封能否限制領運公司行使合同解除權；（三）領運公司對案涉房屋能否享有足以排除強制執行的民事權益。
（一）慶豐公司對人民法院查封的訴爭房屋享有的權利性質
依據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定：未進行房屋所有權登記，人民法院也可以對被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋進行預查封。人民法院對辦理了房屋預告登記的房屋進行查封，查封的是孫丹丹享有的在本登記完成之前的要求領運公司履行案涉《商品房買賣合同》的請求權，屬于合同權利。而慶豐公司對于查封預告登記房屋的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。只有當訴爭房屋完成本登記（產權人為孫丹丹），慶豐公司才能對訴爭房屋進行拍賣、變賣、折價等以滿足其債權。
（二）人民法院的查封能否限制領運公司行使合同解除權
首先，人民法院查封的效力是禁止被執行人處分財產，且法律并無明確規定，與被執行人發生交易關系的合同相對人的合同權利也因交易標的物被查封而不得行使。查封的效力限制的是孫丹丹處分訴爭房屋的行為，并不當然等同于限制孫丹丹、領運公司關于訴爭房屋買賣的合同權利。進一步而言，案涉《商品房買賣合同》及補充協議約定了領運公司享有合同解除權的條件，這是合同當事人的真實意思表示。非因法定事由，不能剝奪領運公司的合同解除權。依據《中華人民共和國物權法》第二十條第二款規定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》進一步對預告登記因債權消滅而失效進行了規定，引起債權消滅的原因很多，例如，債權因為合同被撤銷、合同被解除、混同、清償、免除、提存以及預告登記的權利人放棄債權等其他原因而歸于消滅。本案中，案涉仲裁裁決已經確認解除了案涉《商品房買賣合同》及補充協議，即孫丹丹享有的訴爭房屋物權變動請求權因合同解除而消滅，相應的對訴爭房屋的預告登記亦歸于失效。
（三）領運公司對案涉房屋能否享有足以排除強制執行的民事權益
領運公司依據訴爭房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執行申請，應否得到支持。首先，從《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條、第二十六條規定來看，第二十五條確立了案外人執行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規定。第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據另案生效法律文書提出的排除執行異議，該法律文書認定的執行標的權利人與依照前款規定得出的判斷不一致的，即上述兩個條文應當同時適用，且以第二十五條為先。而第二十六條規范的目的是防止在人民法院作出查封等執行措施之后，當事人再通過另案裁判確認新的物權歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執行異議之訴時進行物權確認，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當事人爭議的是不動產，故應當首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項規定。而領運公司提交的案涉仲裁裁決并未對案涉房屋的所有權歸屬進行確認，故并未觸發上引司法解釋第二十六條的適用。
其次，領運公司提交了國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預)售許可證、備案證明等五證，足以證明領運公司為訴爭房屋的開發企業。在案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項規定，能夠確認領運公司系訴爭房屋的所有權人。在案涉仲裁裁決確認領運公司與孫丹丹之間的《商品房買賣合同》及補充協議解除后，針對訴爭房屋的預告登記失效。作為訴爭房屋所有權人的領運公司訴求解除人民法院對訴爭房屋的查封，本院予以支持。應說明的是，上述認定并不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，孫丹丹享有的已付購房款項返還請求權，孫丹丹可另尋其他途徑解決。
五、再審判決結果
依據《中華人民共和國物權法》第二十條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第五條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：
（一）撤銷吉林省高級人民法院(2018)吉民終452號民事判決、吉林省長春市中級人民法院(2017)吉01民初614號民事判決；
（二）不得執行長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城T3幢101號房屋；
（三）確認長春市領運房地產開發有限公司為長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城T3幢101號房屋的所有權人。
六、律師評析
一、關于人民法院的查封能否限制當事人行使合同解除權的問題。
本案實際上是認為人民法院的查封不能限制當事人行使合同約定解除權。根據《合同法》第九十三條、九十四條的規定，合同解除權分為合同約定解除權和合同法定解除權。司法實踐中，也有觀點認為，在法院預查封期間，與法律賦予的查封效力一樣，具有固定權利現狀、排除之后物權變動的效力。一旦該項債權請求權被查封，當事人就不能再通過行使合同約定的解除權解除合同，也不能通過協商一致解除合同。當事人如果行使合同法定解除權，也必須符合合同法所規定的法定解除條件1。后一種觀點在《民事審判指導與參考》也有選登。兩種司法觀點雖然不同，但是通過閱讀背景案例可知，產生兩種司法觀點的背景案例不盡相同。其中，后一種觀點的背景案例顯示：開發商主張是為了套取銀行貸款，與購房者簽訂虛假商品房買賣合同，并以此主張商品房買賣合同無效，經仲裁裁決商品房買賣合同無效。通過兩種司法觀點的背景案例可知，法院在處理同類問題時，會基于當事人是否存在善意來選擇適用相對應的裁判規則。因此，在司法實踐中，雖然最高院的裁判規則有一定的指引作用，但是在具體案件處理過程中，還是應當根據案件的不同情況，具體分析具體運用。特別是在已有權威案例的裁判觀點對己方不利的情況下，應當從細節著手，找出案件的不同點，盡力尋找對己方有利的方面。
二、關于開發商依據解除商品房買賣合同的生效裁決排除強制執行后，各方利益如何平衡的問題。
雖然再審判決本院認為部分確認：不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，孫丹丹享有的已付購房款項返還請求權，孫丹丹可另尋其他途徑解決。但是在孫丹丹已經被執行的情況，再讓其另案要求領運公司返還已付購房款，不但增加當事人訴累，還增加當事人的訴訟成本。司法實踐中，開發商應返還的已付購房款可以作為被執行人的到期債權，人民法院也可以執行，但是在未經生效裁判確認的情況下，到期債權的執行具有不確定性。
本律師團隊曾承辦的一起同類案件，法院同樣是以上述裁判思路支持了開發商對被查封房屋享有的排除強制執行的權益，同時判決開發商將應返還購房款交付執行后再停止對案涉房屋的執行，即保障了開發商的權益，又平衡了申請執行人的利益。這樣判決也符合《全國法院民商事審判工作會議紀要》第124條“案外人依據另案生效裁判對金錢債權的執行提起執行異議之訴”規定的精神：在金錢債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執行標的物的，此時案外人享有的是物權性質的返還請求權，本可排除金錢債權的執行，但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。
三、“類案”不同判的其他情況
本律師團隊曾承辦另一起案件中，案涉房屋購買于2014年，備案登記在被執行人名下，案涉房屋被查封后，開發商通過調解和判決的方式解除了案涉商品房買賣合同，然后開發商以此為由提起執行異議以排除強制執行。法院經審理認為，開發商起訴解除合同、法院判決書、調解書均在查封涉案房產之后，依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十六條第二款“金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持”的規定，依法不能對抗人民法院的執行，法院最終駁回了開發商要求排除強制執行請求，但是，同時認定開發商已為被執行人償還的按揭貸款部分，應當從拍賣房產的變價款中優先支付給開發商。該案中關于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十六條第二款的適用與最高院的觀點完全不同。但是考慮到該案中的其他背景：被執行人因非法吸收公眾存款罪，且被執行人還有其他債務未清償；案涉房屋系2014年購得，至開發商提起解除合同時房屋價格已經有大幅度的上漲。如果判決開發商可以排除強制執行，勢必會影響刑事案件財產刑的執行，也不利于保障其他債權人的利益，法院在保障開發商已為被執行人償還的按揭貸款部分優先受償的情況下，駁回了開發的執行異議，也算是兼顧了開發商的利益。最終，開發商不服二審判決向最高院提起再審，最高院也遵循了二審判決的判決結果，駁回了開發商的再審申請。
注釋：
1 《人民司法（案例）》2018年第14期“案外人不能以查封后的另案仲裁裁決阻卻執行”
