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唯一住房能否被查封及執(zhí)行？唯一住房該如何執(zhí)行？一直以來系執(zhí)行難點、痛點。雖然被執(zhí)行人的生存權(quán)高于普通債權(quán)，保護(hù)債權(quán)應(yīng)以不超出侵犯公民的生存權(quán)為限，但被執(zhí)行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，人民法院保障被執(zhí)行人的居住權(quán)，而非房屋所有權(quán)，這種居住權(quán)應(yīng)當(dāng)是被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需，且保障有期限，被執(zhí)行人不能利用法律對其生存權(quán)的保障來逃避執(zhí)行。本文精選十三篇案例，并提煉精華裁判內(nèi)容，為讀者揭曉唯一住房能否及如何執(zhí)行問題。

案例來源1：廣州市中級人民法院（2020）粵01執(zhí)異457號民事裁定書

裁判主旨：雖然拍賣標(biāo)的系被異議人的唯一住房，但這不構(gòu)成停止拍賣的理由。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定，申請執(zhí)行人在答辯狀中表示：若異議人的唯一住房情況得到人民法院審核認(rèn)定，經(jīng)人民法院查實異議人家庭符合保障標(biāo)準(zhǔn)的人口數(shù)后，……申請執(zhí)行人同意依法為異議人家庭提供居住用房或扣除法定的租金金額……。本案符合以上規(guī)定第一款第（三）項情形，執(zhí)行實施部門拍賣案涉房屋并無不當(dāng)。現(xiàn)案涉房屋已經(jīng)拍賣、執(zhí)行款尚未發(fā)放，執(zhí)行實施部門可以依照以上規(guī)定第一款第（三）項為異議人提供居住用房或在執(zhí)行款中預(yù)留租金。

案例來源2：宜賓市中級人民法院（2020）川15民終440號民事判決書

裁判主旨：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條，系對人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人生活必需房屋的異議審查規(guī)范，同時兼有指導(dǎo)執(zhí)行行為如何實施的作用，即執(zhí)行被執(zhí)行人生活必需房屋時，應(yīng)當(dāng)保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的基本居住條件，保障對象為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬，保障形式可以采取實物或租金的方式。按照上述規(guī)定，如果被執(zhí)行標(biāo)的系被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需居住房屋，人民法院進(jìn)行拍賣的，若采用扣除租金的保障方式，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。本案，現(xiàn)有證據(jù)不能證明被執(zhí)行人楊某還有其他住房，其唯一住房被法院執(zhí)行，有權(quán)請求人民法院預(yù)留相應(yīng)的房屋租金。被執(zhí)行人楊某在一審中提交了房屋租賃合同，載明每月房租為1800元，一審執(zhí)行機(jī)構(gòu)參照該租金標(biāo)準(zhǔn)計算預(yù)留房屋租金100800元，并無不當(dāng)。

案例來源3：武漢市中級人民法院（2019）鄂01執(zhí)復(fù)192號民事裁定書

裁判主旨：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2015年5月5日施行）第二十條，與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2004年11月4日施行）第六條，就同一事項新舊法有不同規(guī)定時，根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”的法律適用原則，對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，應(yīng)優(yōu)先適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條。符合該條三種法定情形的，法院可以強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人名下唯一住房。本案，執(zhí)行法院已向被執(zhí)行人說明，法院拍賣唯一住房會根據(jù)法律規(guī)定預(yù)留租金，且本案申請執(zhí)行人也同意拍賣唯一住房預(yù)留五至八年租金。被執(zhí)行人以唯一住房為由提出異議不予支持。

案例來源4：連云港市中級人民法院（2018）蘇07執(zhí)復(fù)6號民事裁定書

裁判主旨：被執(zhí)行人未按規(guī)定履行生效法律文書確定的義務(wù)，申請執(zhí)行人申請拍賣案涉房產(chǎn)，并在執(zhí)行過程中同意按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定，為被執(zhí)行人提供住房或者五至八年租金，被執(zhí)行人關(guān)于“唯一住房”的復(fù)議申請理由不能成立。

案例來源5：荔浦縣人民法院（2018）桂0331執(zhí)異25號民事裁定書

裁判主旨：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需住房屬于執(zhí)行豁免財產(chǎn)有明文規(guī)定，但被執(zhí)行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，人民法院保障被執(zhí)行人的居住權(quán)，而非房屋所有權(quán)，這種居住權(quán)應(yīng)當(dāng)是被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需，且保障是有期限的，被執(zhí)行人不能利用法律對其生存權(quán)的保障來逃避執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條允許執(zhí)行法院對被執(zhí)行人的唯一住房有條件地強(qiáng)制執(zhí)行。本案系金錢債權(quán)執(zhí)行案件，異議人以被法院拍賣的房屋系其本人生活必需住房為由提出異議排除執(zhí)行。申請執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從案涉房屋的變價款中扣除五年租金用于安置被執(zhí)行人，符合上述司法解釋第二十條第一款第（三）項規(guī)定的可以執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的法定情形，故對異議人名下案涉房屋，法院仍具備執(zhí)行條件。

案例來源6：三明市中級人民法院（2018）閩04民終407號民事判決書

裁判主旨：住房系一個家庭最重要的基本生活保障。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定，申請執(zhí)行人要求處置被執(zhí)行人維持生活必需的唯一居住房屋必須具備以下二個前提之一，其一，申請執(zhí)行人已按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋；其二，申請執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。本案，被執(zhí)行人林某、沈某唯一的住房被拍賣，又無其他住所，廈門的房屋產(chǎn)權(quán)系其成年之子所有，林某退休養(yǎng)老金僅為2271元，沈某已失業(yè)，無穩(wěn)定收入來源，又身患疾病，林某、沈某家庭生活較為困難，法院執(zhí)行局考慮林某、沈某積極配合法院執(zhí)行工作，其房屋被拍賣后需租房居住，并結(jié)合泰寧縣租房行情以及一審法院處理此類案件的司法實踐，按每月租金800元標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償租金8年，優(yōu)先分配給林某、沈某基本生活費76800元，于法有據(jù)。

案例來源7：鎮(zhèn)江市中級人民法院（2019）蘇11執(zhí)復(fù)87號民事裁定書

裁判主旨：唯一住房，是指被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的唯一可以居住的房屋。認(rèn)定是否是唯一住房，應(yīng)當(dāng)以法院在執(zhí)行中查明的權(quán)屬明確的城鎮(zhèn)房屋為標(biāo)準(zhǔn)。本案，除查明的案涉房屋外，并未調(diào)查到魏某、吳某名下有農(nóng)村宅基地上自建的房屋、購買的小產(chǎn)權(quán)房屋、其他無證房屋，也未能調(diào)查到魏某、吳某子女名下有可供維持生活必需的房屋，且兩名子女正在讀書尚未工作。申請執(zhí)行人亦未提供證據(jù)證明案涉房屋并非魏某、吳某唯一住房。故案涉房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為魏某、吳某的唯一住房。保障債務(wù)人及利害關(guān)系人基本生存的居住權(quán)益要大于或者說要高于債權(quán)人的債權(quán)，為了保障魏某、吳某基本的居住條件，應(yīng)當(dāng)從拍賣房屋的價款中扣除必要的租金，以維持魏某、吳某基本的生活必需。

案例來源8：宜春市中級人民法院（2019）贛09執(zhí)復(fù)18號民事裁定書

裁判主旨：本案主債務(wù)人陳大的遺產(chǎn)為登記在劉某、陳大名下的案涉房產(chǎn)，該房產(chǎn)屬于復(fù)議申請人劉某與先夫陳大的夫妻共同財產(chǎn)，但夫妻雙方對該房產(chǎn)享有的具體份額不明，在不能確定陳大遺產(chǎn)的權(quán)屬份額情況下，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條第三款規(guī)定代為提起析產(chǎn)訴訟，在準(zhǔn)確確定陳大對案涉房產(chǎn)享有的份額后方可執(zhí)行。法院在未告知申請執(zhí)行人通過析產(chǎn)訴訟等程序確定該共有房產(chǎn)各自份額的情況下，直接認(rèn)定陳大有50%的份額并裁定評估、拍賣案涉房產(chǎn)，無法律和事實依據(jù)。且案涉房產(chǎn)以主債務(wù)人遺產(chǎn)的形式存附于與他人共同共有的唯一住房中，強(qiáng)制執(zhí)行該遺產(chǎn)，必然侵害到以該房產(chǎn)作為唯一住房的案外人的生存權(quán)利，且該房產(chǎn)還有銀行貸款按揭權(quán)利加載，分割處置后殘值不多，屬無益拍賣資產(chǎn)。執(zhí)行法院應(yīng)加大對主債務(wù)人其它財產(chǎn)的執(zhí)行力度，對作為主債務(wù)人遺產(chǎn)且與他人共同共有的唯一住房應(yīng)慎重執(zhí)行為宜。

案例來源9：都江堰市人民法院（2018）川0181執(zhí)異23號民事裁定書

裁判主旨：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條、第七條及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條，規(guī)定了對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的唯一可居住的所謂“唯一住房”之執(zhí)行問題，該“唯一住房”內(nèi)涵應(yīng)是維持最低生活標(biāo)準(zhǔn)的住房，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。本案，法院結(jié)合異議人機(jī)動車行駛證所載住址與其戶籍地址不一致、投資多家公司并任職、以巨額資金購買商業(yè)鋪面等情況綜合判斷，駁回異議人關(guān)于“唯一住房”的異議。

案例來源10：西安市中級人民法院（2018）陜01執(zhí)異578號民事裁定書

裁判主旨：關(guān)于異議人崔某、馮某主張案涉房產(chǎn)系其唯一住房，法院不能執(zhí)行的問題。聽證中，異議人并未出具證據(jù)證明案涉房屋系唯一住房，且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必須的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必須的居住房屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的”之規(guī)定，異議人所提出的唯一住房主張不能阻卻法院對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行行為。

案例來源11：臨沂市蘭山區(qū)人民法院（2017）魯1302執(zhí)異225號民事裁定書

裁判主旨：根據(jù)《民事訴訟法》第二百四十四條，在執(zhí)行過程中，一般不得對被執(zhí)行人的唯一住房予以拍賣、變賣，應(yīng)盡量采取其他執(zhí)行措施。但法律及司法解釋并未規(guī)定唯一住房不能拍賣，相反，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》法釋（2005）14號，規(guī)定了對已設(shè)定抵押的房屋的執(zhí)行程序，根據(jù)此司法解釋，已設(shè)定抵押的房屋，即使是唯一住房，在抵押權(quán)人申請的情況下，也可拍賣、變賣；拍賣、變賣后，被執(zhí)行人不能自行解決居住問題的，可由申請執(zhí)行人提供臨時住宅，臨時住宅的面積可參照《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定，申請執(zhí)行人有權(quán)收取臨時住宅的租金，并可從房屋拍賣、變賣所得價款中優(yōu)先扣除。

案例來源12：邢臺市中級人民法院（2014）邢執(zhí)復(fù)字第15號民事裁定書

裁判主旨：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定，唯一住房不等同于最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋，當(dāng)被執(zhí)行人唯一住房超過最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的標(biāo)準(zhǔn)時，被執(zhí)行人就不能主張對該房屋的執(zhí)行豁免權(quán)，法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，依法進(jìn)行執(zhí)行，只要在處理后保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋即可。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第四十條，被執(zhí)行人抵押給第三人的房產(chǎn)，人民法院可以拍賣，無須征得抵押人和抵押權(quán)人的同意，只要保障抵押權(quán)人的抵押債權(quán)在拍賣價款中優(yōu)先受償即可。本案，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，又不能提供其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，法院裁定拍賣被執(zhí)行人名下超過其本人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋，符合法律規(guī)定，雖然該房產(chǎn)是被執(zhí)行人的唯一住房、且抵押給了第三人，但只要執(zhí)行法院保障了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬和第三人依法享有的權(quán)利，該執(zhí)行行為就屬合法執(zhí)行行為。

案例來源13：珠海市中級人民法院（2014）珠中法執(zhí)復(fù)字第29號民事裁定書

裁判主旨：關(guān)于執(zhí)行唯一住房問題，首先，執(zhí)行法院在執(zhí)行過程中，沒有審查被執(zhí)行人的房產(chǎn)是否唯一住房的義務(wù)，如被執(zhí)行人認(rèn)為法院強(qiáng)制執(zhí)行的是其唯一住房，可在拍賣前向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。本案，復(fù)議申請人黃某收到案涉房產(chǎn)評估報告后僅對評估價格提出異議，并沒有向執(zhí)行法院提出唯一住房問題。其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。因此，即使案涉房產(chǎn)系復(fù)議申請人黃某的唯一住房，執(zhí)行法院在制定保障其及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋的方案后也可以拍賣。本案拍賣款205萬元清償完黃某應(yīng)承擔(dān)的480185.92元及利息后，剩余部分足以保障黃某及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋。故黃某以執(zhí)行法院拍賣其唯一住房違法的理由不成立，法院不予支持。

相關(guān)主要法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

《民事訴訟法》第二百四十四條：被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知書履行生效法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條：對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第七條：對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第四十條：人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。