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導讀

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱房屋租賃司法解釋）依據《合同法》第五十一條關于無權處分的規定，確定了轉租合同的效力規則。《民法典》一方面刪除了《合同法》第五十一條的規定：不再將權利來源作為判斷合同效力的要件；另一方面，對未經出租人同意的轉租合同及轉租期限超過租賃期限的情形進行了區分規定（《民法典》第七百一十六條、第七百一十七條）。因此，《民法典》施行后，對轉租合同效力判斷會有較大的影響，實務中應當引起重視。下面結合本律師團隊曾承辦的一起案件，探討一下《民法典》新規定下轉租合同效力的問題。

案情介紹

2012年2月16日某學院與A公司簽訂了《租賃協議》，將該學院綜合大樓第六和第七層（每層建筑面積為1000平方米，兩層共計2000平方米）出租給A公司，租賃期限為十年,租金為73萬元/年。租賃協議履行期間，A公司僅支付了第一年租金73萬元。2015年4月2日A公司與B公司簽訂《房屋租賃合同》，將上述房屋轉租給B公司，租賃期為3年，自2015年5月4日起至2018年5月3日止；年租金額為1514604元。2015年5月某學院下發通知稱：我院已依法解除了與A公司的全部租賃合同關系。2015年10月28日，A公司下發通知：請將2015年度已到期未繳納的房租，在接到通知后五個工作日內匯入某學院銀行賬戶。2015年12月21日至2016年7月8日，B公司分兩次將2015年11月5日至2016年11月4日綜合樓6、7層的一年房租合計1514604元轉賬支付給某學院。2016年3月30日某學院因與A公司《租賃協議》糾紛，向某仲裁委員會申請仲裁。2017年7月14日，某仲裁委員會裁決：確認某學院與A公司于2012年2月16日簽訂的《租賃協議》已于2015年4月3日予以解除；A公司支付2015年4月3日之前拖欠的租金。2017年3月21日在某學院與A公司仲裁期間。A公司與B公司簽訂《補充協議》,將原租賃的綜合大樓第六和第七層變更為第七層，不再承租第六層，并變更了相應的租金標準。仲裁期間，B公司仍繼續向A公司支付了部分租金。

法院認為

1、依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條的規定：“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超出部分的約定無效，但出租人和承租人另有約定的除外。”A公司和B公司簽訂的《房屋租賃合同》約定租賃期限為三年，自2015年5月4日起至2018年5月3日止。某學院與A公司簽訂的《租賃協議》已于2015年4月3日解除。A公司將涉案房屋轉租給B公司的期限超過了A公司與某學院之間的租賃期限。故A公司與B公司簽訂的《房屋租賃合同》無效。A公司與B公司針對《房屋租賃合同》所簽訂的《補充協議》也應屬無效。

2、某學院向A公司發出解除合同通知后，及時對各承租商戶進行了公告，A公司隨后也向各商戶發出了通知，要求各商戶直接將租金支付給某學院。B公司在接到上述公告及通知后也向某學院直接支付了部分租金，某學院與B公司之間已形成事實上的租賃合同關系。某學院與A公司之間的租賃合同解除后，B公司私自向A公司支付租金并不能視為其已經向某學院支付了租金，B公司針對該部分租金可另行解決。

評 析

一、該案中關于轉租合同的裁判規則房屋租賃司法解釋第十五條規定：“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”第十六條第一款規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”本案中，出租人某學院與承租人A公司之間的租賃合同已于2015年4月3日解除。而A公司與B公司簽訂的轉租合同的租賃期限是自2015年5月4日起至2018年5月3日止，且某學院發出解除通知后，及時進行了公告，B公司也已確認收到該公告。本案情形完全滿足轉租期限超過了剩余租賃期限、出租人在六月內提出異議的條件。故法院依據房屋租賃司法解釋第十五條和第十六條認定A公司與B公司簽訂的轉租合同無效。

二、《民法典》關于轉租合同的規定

《民法典》第七百一十六條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七條規定：“承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。”也就是說，在轉租未經出租人同意的情形，合同有效，但同時賦予出租人以解除租賃合同的權利；在轉租期限超過租賃合同期限的情形，則因出租人并非轉租合同的當事人，因而對其不發生法律效力，但對出租人不發生法律效力，并不否定該轉租合同在轉租人和次承租人之間有效。

三、《民法典》轉租新規定可能帶來的影響

在房屋租賃司法解釋的規則下，次承租人是否盡到審查轉租人權利來源（是否經過出租人同意）以及轉租合同的期限（是否超過剩余期限）的責任，從而影響次承租人有無過錯以及轉租合同確認無效后雙方責任的分配。在《民法典》的新規則下，次承租人的此項審查義務得以免除，因為保證有轉租的合法權利來源，并進而交付租賃物供次承租人使用，是轉租人當然的義務，對該項義務的違反，轉租人應當承擔違約責任，次承租人也無需擔心會承擔轉租合同無效后過錯責任。上述案例中，法院依據房屋租賃司法解釋的規則認定轉租合同無效，并基于“某學院向A公司發出解除合同通知后，及時對各承租商戶進行了公告，A公司隨后也向各商戶發出了通知，要求各商戶直接將租金支付給某學院。B公司在接到上述公告及通知后也向某學院直接支付了部分租金”的事實，認定次承租人與出租人之間成立事實上租賃關系。次承租人在明知轉租人已經失去轉租權利時仍繼續向轉租人支付租金，存在過錯，不能免除其繼續向出租人支付租金的義務。事實上，轉租人已經資不抵債，喪失了支付能力，而次承租人經營良好，完全具有支付能力。如果出租人僅向轉租人主張權利，即使獲得勝訴判決，也無法實際執行。本律師團隊代理出租人一方，提出的主張成功得到法院支持，也使出租人權益實際得到執行。但是，如果是在《民法典》關于轉租合同的規定下審視該案，可能會出現另外一種結果。