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中銀解讀｜如何審查商鋪租賃合同？
時間：2023.03.02 作者：北京中銀（深圳）律師事務所 陳艷、劉國梁
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通常，入駐商場品牌與商場之間合作有兩種模式：一種是租賃，一種是聯營。租賃模式對外經營主體為承租方即品牌方，需要在當地設立分公司，一般由承租方直接對消費者收銀，款項進入承租方賬戶，每月由承租方向出租方支付租金，租金形式有固定租金、保底租金+提成或提成。聯營模式對外經營主體則為出租方即商場，由出租方直接對消費者收銀，款項進入出租方賬戶，每月由出租方扣除保底額及/或抽成后將剩余款返還給承租方。無論是商鋪租賃合同還是聯營合同，在合同條款上的審核大體一致，為敘述方便，除非文章中特別指出，本文將兩種類型合同統稱租賃合同。租賃合同是有名合同，民法典合同編單獨成章，在審核中除按照合同編之“租賃合同”規定審核外，也要按照“通則”規定進行審核。商鋪租賃合同往往是格式合同文本，商場作為出租方較為強勢，合同條款修改的空間有限，本文主要從承租方的角度聊一聊合同審核中應重點注意哪些事項。
1出租方簽約資質要齊備
不要以為出租方是商場，資質就一定齊備，該審核的依然要進行審核。除了營業執照外，特別要注意土地使用權證，土地是否是商業用途，出租方是否是土地使用權人和商場所有權人，如不是，出租方與業主方是什么關系，是否有相應授權，是否能對外招商經營簽署合同，經營權限有多少年，商場是否已通過整體消防驗收等等。實例中也有商場經營方與業主方糾紛而導致商場經營受阻從而影響商鋪正常營業，造成損失。如果出租方暫不能提供到相關的資料進行審核，在合同中則需要增加出租方相應承諾保證條款，保證承租方不會因第三人主張產權、抵押權等情況影響使用。
2進場日期、裝修期、開業日期、合同期，這幾個日期要分清
1、 進場日期：也即交付日期，出租方為不給自身設限，一般會在合同中約定一個最遲交付日期。伴隨交付日期的是交付標準，承租方需注意交付標準是否達到初步可以使用租賃場地的要求，交付時雙方應簽署交接憑據，如現場與約定交付標準不符，應及時提出異議并書面記錄簽字，雙方可就交付日期延遲。如果承租方有異議但未提出，又不簽交接憑據，出租方則會視為已完成交鋪義務，開始計算裝修期及費用。同時，可約定出租方遲延交付違約責任，出租方比較難接受遲延交付違約金，但會接受遲延交付，后續一系列日期相應順延，及遲延超過多少日，承租方有權解除合同。
2、 裝修期：新租戶進場，出租方多數會從進場日期開始給予一定的免租裝修期，裝修期內管理費及其他費用也會免收或減收。合同條款中要留意裝修期是否足夠，是否明確約定裝修期內免租金、管理費及其他費用的條款。同時要注意合同因承租方原因提前解除時，出租方是否會收回裝修期免租的優惠條件。
3、 開業日期：一般在合同中約定的開業日期為裝修期滿的次日，即從裝修期滿的次日開始正常計算租金、管理費等費用。如果不能正常開業，出租方還會設置延遲開業違約金，甚至解除合同。若承租方自身無法確保如期開業，可考慮在此部分爭取一個緩沖時間段條款，即將延遲開業的天數分段，分比例適當提高違約金比例，超過多少日未開業承租方才能行使合同解除權。
4、 合同期：有的租賃合同合同期從進場日期開始計算，有的租賃合同合同期從裝修期滿次日開始計算，也有的從實際開業日期開始計算。合同期的起始日期不僅關系到合同終止的日期，更關系到租賃期間各項費用的起算點，從而影響到合同履行期間各項費用分段起算點，因為租賃期間，費用不會是固定不變的，出租方會采用分時間段遞增的方式。所以在合同簽訂中若暫不能明確合同期起算點或合同期起算點有變更，需及時與出租方簽訂補充協議，明確合同期起算點，以便雙方財務結算時不會就此產生異議。
3商鋪修繕條款中需明確雙方的責任范圍
商鋪使用過程中，難免會遇見部分設備設施需進行修繕，合同中須明確出租方與承租方承擔維修的范圍及事故維修的反應時間，若出租方拖延維修，承租方可自行維修，產生的費用可從結算費用中扣除，若導致損失損害，可要求出租方賠償。
4財務條款理清保證金、租金、各項費用計算標準及結算流程
租賃合同中需明確保證金、租金及各項費用計算標準，一項一項單列，比如保證金額度、支付時間、合同終止后保證金退回條件及時間，沒收保證金的情形有哪些；比如租金、管理費、推廣費是按建筑面積計算還是按使用面積計算，是否含稅，結算流程是什么，結算周期是多久。
如果是聯營關系，由出租方向承租方付款，需要約定逾期付款違約責任，包括逾期付款違約金及超過多少時日可解除合同。如果是租賃關系，由承租方向出租方付款，承租方可在逾期付款責任中要求出租方增加一定的寬限期，即承租方超過多少日未付款，出租方才能行使合同解除權。
5租賃合同終止后，商鋪如何交還
無論合同以什么原因終止，商鋪都會涉及到交還的問題。對于承租方來說，需要關注的是交還日期，交還狀態（是否需要恢復原狀，如果不恢復原狀，裝修設備設施的歸屬、折舊等）、交接手續及逾期交還的后果。逾期交還的話，出租方除按租賃合同正常收取租金及各項費用外，還會約定按日收取逾期交還違約金即占有費，日占有費相當于日租金的幾倍。
6違約責任及合同解除的條件
承租方對出租方的違約責任，承租方需要特別注意違約金的額度及比例、保證金的抵扣，盡量能在租賃合同中增加發生抵扣必須經承租方同意。
合同根據法定和約定的條件解除。承租方需要注意出租方行使合同解除的條件中是否給予了自身一定的寬限期或違約行為更正的機會次數。
7分公司工商注冊及注銷
租賃關系的前提下，承租方需要在當地設立分公司，如果在開業前分公司無法成立，可能會影響到商鋪正常開業，進而很可能承擔逾期開業違約責任，所以承租方不僅在合同中要把握各項時間的約定，還可先向出租方了解營業執照若不能如期辦理，是否可以出租方的名義對外經營，即雙方合作關系暫且聯營。
租賃合同終止后，分公司需要注銷。承租方需要注意合同中約定的注銷時限，盡量約定的長些，因每個城市每個區域公司注銷的審核要求、進度都會有所不同。如果約定的時限不夠長、不足以完成注銷事項，那么在合同中可增加約定遷移分公司注冊地址，通常遷移地址在程序上比注銷簡單得多，這樣可避免因無法按時注銷對出租方承擔違約責任。
商鋪租賃合同條款比較繁瑣，不同的商場、不同的入駐品牌，不同的商鋪位置都會有不同的要求，本文僅例舉了幾個主要條款審核注意方面，無法對租賃合同每一條款一一展開，比如經營條款、物業條款、保險條款、通知與送達條款、轉租條款、外立面廣告條款、不可抗力條款等等。因此，為了避免租賃合同履行及解除產生的糾紛及不良影響，無論是出租方還是承租方，都可以在專業律師團隊的協助指導下，結合項目具體特點梳理租賃合同合規管理流程，有效全面控制項目法律風險，維護自身的合法權益。
