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中銀原創 | 住房唯一且抵押能否執行
時間：2023.02.27 作者：北京中銀（深圳）律師事務所 貢小娟
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《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定三種法定情形下，法院可以強制執行被執行人名下唯一住房。唯一住房不等同于最低生活標準所必需的居住房屋，當被執行人唯一住房超過最低生活標準時，被執行人就不能主張對該房屋的執行豁免權。如果唯一住房確系被執行人及所扶養家屬維持生活必需居住房屋，人民法院進行拍賣的，如采用扣除租金的保障方式，應當參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。被執行人不能自行解決居住問題的，可由申請執行人提供臨時住宅，租金從該房屋變價款中扣除。唯一住房抵押給第三人的，法院可以采取查封措施，拍賣、變賣后所得價款，在保障被執行人及其所扶養家屬和抵押權人依法享有的權利后，余額部分用于清償申請執行人的債權。本文精選兩則案例，剖析實務中如何正確處理住房唯一且抵押類執行案件。
案例來源1：宜春市中級人民法院（2019）贛09執復18號民事裁定書
案情簡介楊某與陳某民間借款糾紛一案，楊某于2017年11月起訴要求陳某、劉某夫婦償還借款本息，并保全查封登記在陳某、劉某兩人名下的案涉房產。后因得知主債務人陳某因病去世，楊某遂變更陳某的四位繼承人（陳母、妻子劉某、兒子陳小1、陳小2）為共同被告。四被告當庭表示放棄繼承陳某遺產。2018年6月，法院判決四被告在繼承陳某遺產范圍內承擔案涉借款本金120萬元及利息27萬元的責任，若未繼承則不承擔償還責任，用陳某遺產來償還。2018年9月，該案進入執行程序，法院凍結劉某等人名下銀行賬號。2018年11月，法院裁定評估、拍賣案涉房產。劉某以案涉房產屬于夫妻共同財產，且該房產現由未成年人陳小1、陳小2及年逾八十的陳母共四人居住為由提出執行異議，請求停止拍賣案涉房產。一審法院裁定駁回劉某異議，二審法院裁定撤銷一審法院執行裁定。
相關信息1.案涉房產產權登記人為劉某、陳某；2.案涉房產在銀行按揭貸款26萬元，尚有貸款余額18萬元未償還。
爭議焦點執行標的為被執行人的遺產，該遺產系與他人共同共有的唯一房產，能否繼續執行？
律師解析
1.本案執行依據為一審判決四被告在繼承陳某遺產范圍內承擔償還陳某欠原告楊某借款本金、利息及案件受理費和訴訟保全費等，若未繼承則不承擔，用陳某遺產來承擔。現四被告在案件審理階段已當庭表示放棄繼承陳某遺產，進入執行程序后也無證據證明四被告繼承或具體分配了陳某遺產，故一審法院在執行程序中直接裁定凍結劉某等人銀行賬號的行為違反法律規定。
2.本案主債務人陳某的遺產為登記在劉某、陳某名下的案涉房產，該房產屬于復議申請人劉某與先夫陳某的夫妻共同財產，但夫妻雙方對房產享有的具體份額未有明確約定，在不能確定陳某權屬份額情況下，債權人應當先依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條第三款規定代為提起析產訴訟，在準確確定陳某對案涉房產享有的份額后方可執行。一審法院在未告知申請執行人通過析產訴訟等程序確定案涉房產各自份額情況下，直接認定陳某享有50%份額并裁定評估、拍賣案涉房產，無事實和法律依據。
3.根據《最高人民法院關于依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》法〔2017〕48號（2017年2月28日發布）第六條，執行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋。公民的生存權高于普通債權，當申請執行人的債權與被執行人或其他房產共有人的生存權發生沖突時，保護債權應以不超出侵犯公民的生存權為限度。
4.本案，案涉房產以主債務人遺產的形式存附于與他人共同共有的唯一住房中，強制執行該遺產，必然對以該房產作為唯一住房的案外人的生存權利產生影響，且該房產還有銀行貸款按揭權利加載，分割處置后殘值不多，屬無益拍賣資產。執行法院應加大對主債務人其它財產的執行力度，對作為主債務人遺產且與他人共同共有的唯一住房應慎重執行為宜。
案例來源2：邢臺市中級人民法院（2014）邢執復字第15號民事裁定書
案情簡介陳某與王某民間借貸糾紛一案，2011年11月經法院調解結案。因王某未按調解書履行義務，陳某向法院申請執行。2012年5月法院立案執行。2012年6月法院裁定查封登記在王某名下的案涉房產。2013年9月陳某向法院申請拍賣案涉房產，法院裁定拍賣被執行人王某擁有的案涉房產及附屬車庫。2014年3月被執行人王某提出執行異議。2014年3月橋西法院裁定駁回王某異議。王某不服，以案涉房產系其唯一住房為由申請復議。
相關信息1.法院裁定拍賣王某名下的案涉房產，住宅建筑面積（含共用面積）142.83平方米，車庫建筑面積為30.03平方米，王某同住家庭成員有妻子和三個子女共五口人。2.2008年1月王某與案外人趙某簽訂抵押借款合同，王某向趙某借款8萬元整，以王某上述房產作抵押擔保，該抵押借款合同進行了公證，并辦理了抵押登記。
爭議焦點1.對被執行人唯一住房能否執行；2.對抵押給第三人的房產能否拍賣？
律師解析
1.《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條規定：對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。從該條規定可以看出，唯一住房不等同于最低生活標準所必需的居住房屋，當被執行人唯一住房超過最低生活標準所必需標準時，被執行人就不能主張對該房屋的執行豁免權，法院可以根據申請執行人的申請，依法進行執行，只要在處理后保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋即可。本案，王某作為債務人應當積極償還債務，然而經法院兩次強制執行卻不積極履行義務，并且居住著面積為172.86平方米的房屋（住宅142.83平方米，車庫30.03平方米），大大超過了邢臺市居民最低生活保障住房，此種情況下，如不對被執行人王某所有的房屋進行拍賣，債權人權益就得不到合法保護，對債權人不公平。
2.《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第四十條規定：人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權。根據該條規定，被執行人抵押給第三人的房產，人民法院可以拍賣，無須征得抵押人和抵押權人的同意，只要保障抵押權人的抵押債權在拍賣價款中優先受償即可。
3.被執行人王某未按執行通知履行法律文書確定的義務，又不能提供其他可供執行的財產，法院裁定拍賣王某名下超過其本人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋，符合法律規定，雖然該房產是被執行人的唯一住房、且抵押給了第三人，但只要執行法院保障了被執行人及其所扶養家屬和第三人依法享有的權利，該執行行為就屬合法執行行為。
